Борис Воронин

Екатеринбург

 

КАК ЗАЩИТИТЬ СВОЙ ДОМ И ЗЕМЛЮ?

 

Земельный участок

 

Земельный участок - часть земной поверхности, имеющая:
- фиксированные границы, площадь, местоположение, правовой статус; и
- документально установленные ограничения на использование.

 

Владелец земельного участка

Владелец земельного участка - физическое или юридическое лицо, обладающее одним из видов прав на земельный участок:
- правом собственности;
- правом аренды;
- правом бессрочного пользования; или
- правом пожизненного наследуемого владения.

 

Коэффициент использования земельного участка

Коэффициент использования земельного участка - в РФ - отношение:
- общей площади всех (существующих и тех, которые могут быть построены дополнительно) строений на участке; к
- площади земельного участка.

 

Межевание

Survey of title; Surveying

Межевание - комплекс градостроительных и землеустроительных работ по установлению, восстановлению, изменению и закреплению в проектах межевания и на местности границ существующих и вновь формируемых земельных участков как объектов недвижимости.

 

Минимальная площадь земельных участков

Минимальная площадь земельных участков - в градостроительных регламентах - показатель наименьшей площади земельных участков для той или иной территориальной зоны, выделенной на карте правового зонирования.

 

Минимальные размеры земельных участков

Минимальные размеры земельных участков - в градостроительных регламентах - показатели наименьших линейных размеров земельных участков для той или иной территориальной зоны, выделенной на карте правового зонирования.

 

Процент застройки участка

Процент застройки участка - в градостроительных регламентах - выраженный в процентах показатель (доля), той части земельного участка, которая может быть занята зданиями, строениями и сооружениями.

 

 

ПРАВА ГРАЖДАН РОССИИ НА БЕСПЛАТНОЕ ПРИОБРЕТЕНИЕ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ ПРИДОМОВОЙ ТЕРРИТОРИИ В СООТВЕТСТВИИ С "ЗЕМЕЛЬНЫМ КОДЕКСОМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ"

 

 Земельный Кодекс Российской Федерации, принятый 28 сентября 2001г., подтверждает право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками гражданами РФ, возникшее у них до введения в действие вышеупомянутого Кодекса. (Статья 20 пункт 3.)

 

Одновременно Кодекс предоставляет гражданам, фактически обладающим земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, также и право приобрести их в собственность бесплатно. (Статья 20 пункт 5.)

Аналогично решено и право "Пожизненного наследуемого владения земельными участками". (Ст.21 пункты 1 и 3.)

В советское время гражданам предоставлялись квартиры в постоянное (бессрочное) пользование из государственного, то есть общенародного фонда решением исполнительного органа власти (исполкома), что подтверждалось выдачей ордера и последующей пропиской по конкретному адресу

Многоквартирный дом стоит на земле и имеет придомовую территорию, неразрывно связанную с жилым домом. То есть право постоянного (бессрочного) пользования закрепленным за гражданами жилищем, являлось в то же время и правом постоянного (бессрочного) пользования гражданами-жителями дома земельным участком в установленных на момент застройки границах.

Следовательно, граждане-жители дома имеют право приобретения части земельного участка, включающего в себя придомовую территорию, в долевую собственность пропорционально принадлежащей им площади жилища.

Порядок приобретения прав на земельный участок в соответствии с "Земельным кодексом" следующий:

Граждане обращаются в орган местного самоуправления с заявлением о приобретении прав на земельный участок и если у них есть кадастровая карта (план) участка - прилагают его. (Статья 36 пункт 5.) В этом случае орган местного самоуправления в двухнедельный срок со дня поступления заявления принимает решение о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно. (Статья 36 пункты 5,6.)

В случае отсутствия кадастровой карты (плана) земельного участка орган местного самоуправления на основании дежурной кадастровой карты (плана) и градостроительной документации в месячный срок со дня поступления заявления обеспечивает изготовление кадастровой карты (плана) земельного участка и утверждает проект его границ. (Статья 36 пункт 7.)

Далее орган местного самоуправления в двухнедельный срок со дня предоставления проекта границ земельного участка принимает решение о предоставлении этого участка заявителям и направляет им копию решения с приложением проекта границ земельного участка. Изготовление кадастровой карты (плана) земельного участка в этом случае обеспечивается за счет заявителей. (Статья 36 пункт 8.)

См. Приложение: 2. Образец   заявления   на   приобретение   прав   собственности  на   земельный участок.

Р. S. Данное обращение в 2-х экземплярах сдается под роспись в канцелярию муниципалитета и только муниципалитета. Ни в коем случае не соглашаться на предложение переписать его в другой адрес - например - в Земельный комитет или Управу, ибо согласно Земельному кодексу - ст. 29, ст. 11, полномочиями предоставления земельных участков наделены органы местного самоуправления. 2-ой экземпляр с визой забрать и хранить у себя - пригодится.

 

Из вышеприведенных прав граждан на землю под домом и придомовую территорию нужно отметить следующее: здесь речь идет об оформлении индивидуального правообладания на общедолевую часть земли под домом и придомовой территории. Это общедолевая часть, т.е. она не может отделяться, вычленяться и использоваться независимо от общей территории земли под домом и придомовой территории.

Исполнительная власть, подталкивая жителей к созданию ТСЖ, тем не менее, создает полосу препятствий  в “законных процедурах” оформления правообладания на землю:

- при обращении жителей в муниципальные органы они получают, как правило, абсурдные в правовом смысле ответы на свои заявления:

а) “мы не правомочны решать эти вопросы”. В земельном кодексе РФ, сказано, что именно они решают этот вопрос! Это означает, что эти муниципальные органы являются фальсификацией муниципальной власти или явно демонстрируется ярый бюрократизм;

б) “это можно решать лишь после того, когда в городе будет завершено создание Земельного Кадастра, но вы можете обратиться в Главархитектуру города и за свой счет заказать индивидуальный кадастровый проект для своего дома или двора.”

Ответ, вроде бы, выглядит логичным и законным. А на самом деле в этом ответе закамуфлирована  государственно-рыночное рэкетирование жителя, пожелавшего оформить свое законное бесплатное право на общедолевую часть земли.

Создание, например, общегородского земельного кадастра города, есть процесс упорядочения земельных границ территории. Но причем здесь отказ в получении справки из БТИ?! Дома не резиновые и с места на место не перебегают, следовательно, информация в БТИ по земельным границам конкретного дома или двора является постоянной и изменяется в редких случаях. И ещё! Справка БТИ не может быть выдана, по мнению исполнительной власти, поскольку еще не завершен земельный кадастр, но если заплатить 30-40 тыс. рублей, за якобы новую разработку кадастрового проекта по вашему дому или двору, то отсутствие кадастрового проекта не мешает?! Это есть, фактически государственно-рыночный рэкет. И в этом случае жители должны активно и настойчиво обращаться в суд за защитой своих законных прав на землю, постоянно разоблачать в СМИ чиновничий бюрократизм и даже официальную коррупцию.

Очевидно, что решение земельного вопроса для ТСЖ и проще и сложнее. Сложнее потому, что ТСЖ чиновниками рассматривается как организация, с которой нужно говорить рыночно-коррупционным языком, т.е. при оформлении права на землю, в полной мере, возрастут все мыслимые и немыслимые поборы. Процесс оформления прав на землю для ТСЖ может быть упрощен, если ТСЖ соглашается на уменьшение площади придомовой территории и, особенно в том случае, если жители  соглашаются на так называемую “точечную застройку” на  их придомовой территории. Таким образом, 2-ой вариант самоуправления многоквартирного дома по всему комплексу вопросов для одного дома, в общем случае, для жителей не экономичный, поскольку сопряжен с постоянно меняющимся правлением ТСЖ и необходимостью систематического и жесткого контроля за деятельностью правления ТСЖ.

Жители дома, независимо от процесса создания ТСЖ, должны понимать, что оформление их прав на землю является законной защитой жителей от недобросовестных происков чиновной рати на их недвижимость и, особенно, на придомовую территорию.

Придомовая территория представляет большой интерес для недобросовестной части исполнительной власти, с точки зрения “точечной застройки”.

И только при создании ТОС, все эти вопросы решаются в пользу жителей!

 

 

 

 ст.28 ЗК  -  Решение о предоставлении земельного участка в собственность должно быть принято в двухнедельный срок (ст.28 ЗК РФ) со дня подачи заявления в письменной форме в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления (см. Постановление правительства Свердловской   области   от 14.05.2002г. №317-ПП). Исключительное право на приватизацию застроенных земельных участков имеют собственники зданий и сооружений (ст.36 ЗК РФ).

Решение о предоставлении земельного участка в собственность должно быть принято в двухнедельный срок со дня подачи заявления в письменной форме в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса.

Статья 36. Приобретение прав на земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и на которых расположены здания, строения, сооружения

……5. Для приобретения прав на земельный участок граждане или юридические лица, указанные в настоящей статье, совместно обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, с заявлением о приобретении прав на земельный участок с приложением его кадастровой карты (плана).

7. В случае отсутствия кадастровой карты (плана) земельного участка орган местного самоуправления на основании заявления гражданина или юридического лица либо по обращению предусмотренного статьей 29 настоящего Кодекса исполнительного органа государственной власти на основании дежурной кадастровой карты (плана), содержащей сведения о местоположении земельного участка, и градостроительной документации в месячный срок со дня поступления указанных заявления либо обращения обеспечивает изготовление кадастровой карты (плана) земельного участка и утверждает проект его границ.

Границы и размеры земельного участка определяются с учетом фактически используемой площади земельного участка в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства. Границы земельного участка устанавливаются с учетом красных линий, границ смежных земельных участков (при их наличии), естественных границ земельного участка.

8. Исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, в двухнедельный срок со дня представления проекта границ земельного участка принимает решение о предоставлении этого земельного участка лицам, указанным в пункте 5 настоящей статьи, и направляет им копию решения с приложением проекта границ земельного участка.

На основании проекта границ земельного участка за счет указанных лиц устанавливаются границы земельного участка на местности и обеспечивается изготовление кадастровой карты (плана) земельного участка.

9. Иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений имеют право на приобретение земельных участков в собственность в порядке, установленном настоящей статьей, и в соответствии с пунктом 2 статьи 5, пунктом 3 статьи 15 и пунктами 4 и 5 статьи 28 настоящего Кодекса.           Комментарии

Статья 4. ГК РФ. Действие гражданского законодательства во времени

1. Акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие.

Действие закона распространяется на отношения, возникшие до введения его в действие, только в случаях, когда это прямо предусмотрено законом.

2. По отношениям, возникшим до введения в действие акта гражданского законодательства, он применяется к правам и обязанностям, возникшим после введения его в действие. Отношения сторон по договору, заключенному до введения в действие акта гражданского законодательства, регулируются в соответствии со статьей 422 настоящего Кодекса.

Статья 6. Применение гражданского законодательства по аналогии

1. В случаях, когда предусмотренные пунктами 1 и 2 статьи 2 настоящего Кодекса отношения прямо не урегулированы законодательством или соглашением сторон и отсутствует применимый к ним обычай делового оборота, к таким отношениям, если это не противоречит их существу, применяется гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).

2. При невозможности использования аналогии закона права и обязанности сторон определяются исходя из общих начал и смысла гражданского законодательства (аналогия права) и требований добросовестности, разумности и справедливости.

Статья 7. Гражданское законодательство и нормы международного права

1. Общепризнанные принципы и нормы международного права и международные договоры Российской Федерации являются в соответствии с Конституцией Российской Федерации составной частью правовой системы Российской Федерации.

2. Международные договоры Российской Федерации применяются к отношениям, указанным в пунктах 1 и 2 статьи 2 настоящего Кодекса, непосредственно, кроме случаев, когда из международного договора следует, что для его применения требуется издание внутригосударственного акта.

Если международным договором Российской Федерации установлены иные правила, чем те, которые предусмотрены гражданским законодательством, применяются правила международного договора.

Статья 8. Основания возникновения гражданских прав и обязанностей

1. Гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают:

1) из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему;

2) из актов государственных органов и органов местного самоуправления, которые предусмотрены законом в качестве основания возникновения гражданских прав и обязанностей;

3) из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности;

4) в результате приобретения имущества по основаниям, допускаемым законом;

5) в результате создания произведений науки, литературы, искусства, изобретений и иных результатов интеллектуальной деятельности;

6) вследствие причинения вреда другому лицу;

7) вследствие неосновательного обогащения;

8) вследствие иных действий граждан и юридических лиц;

9) вследствие событий, с которыми закон или иной правовой акт связывает наступление гражданско-правовых последствий.

 

Дом – наш, земля – наша (точка зрения …)

 

 

Где проходит граница между общедомовым имуществом и имуществом жильцов квартиры, должен знать каждый, иначе он рискует оплатить одну и ту же работу из своего кармана дважды, а то и трижды.

 

Кому из нас не приходилось сталкиваются с тем, что бесплатный (как нам кажется) вызов слесаря неожиданно завершается «деликатным» замечанием с его стороны: «Это вам обойдется в …». Тут поневоле задумаешься: «И за что только мы платим по этой (бип-бип-бип) единой квитанции?!» Так что вопрос: где проходит граница раздела между общедомовым имуществом и имуществом жильцов той или иной квартиры – отнюдь не праздный. От этого зависит, за что и сколько жилец должен платить в случае нужды.

 

 

Больше всего споров возникает по поводу водопровода, отопления и электричества. Поэтому приведем соответствующие выдержки из «Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме… », утвержденных постановлением Правительства РФ № 491 от 13 августа 2006 г.

 

Врезка 1:

 

В состав общего имущества включаются внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения и газоснабжения, состоящие из стояков, ответвлений от стояков до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков, указанных отключающих устройств, коллективных (общедомовых) приборов учета холодной и горячей воды, первых запорно-регулировочных кранов на отводах внутриквартирной разводки от стояков, а также механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, расположенного на этих сетях.

 

Врезка 2:

 

В состав общего имущества включается внутридомовая система отопления, состоящая из стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективных (общедомовых) приборов учета тепловой энергии, а также другого оборудования, расположенного на этих сетях.

 

Врезка 3:

 

В состав общего имущества включается внутридомовая система электроснабжения, состоящая из вводных шкафов, вводно-распределительных устройств, аппаратуры защиты, контроля и управления, коллективных (общедомовых) приборов учета электрической энергии, этажных щитков и шкафов, осветительных установок помещений общего пользования, электрических установок систем дымоудаления, систем автоматической пожарной сигнализации внутреннего противопожарного водопровода, грузовых, пассажирских и пожарных лифтов, автоматически запирающихся устройств дверей подъездов многоквартирного дома, сетей (кабелей) от внешней границы, установленной в соответствии с пунктом 8 настоящих Правил, до индивидуальных, общих (квартирных) приборов учета электрической энергии, а также другого электрического оборудования, расположенного на этих сетях.

 

То есть: имущество жильцов (а значит – зона их ответственности, где действует принцип «только за отдельную плату») начинается:

 

- в водопроводных и газовых сетях – после первого отключающего вентиля,

 

- в электрических сетях – на входных зажимах квартирного электросчетчика.

 

Систему же отопления (включая и установленные внутри комнат радиаторы, названные в тексте «обогревающими элементами») «Правила…» полностью отнесли к общедомовому имуществу. На это стоит обратить внимание.

 

Мораль: все требования к жильцам отдельно оплатить замену любых неисправных элементов системы отопления (в том числе – батарей), а также элементов водопроводных и газовых сетей, выходящих за пределы зоны ответственности жильцов, незаконны. Всё это жильцами УЖЕ ОПЛАЧЕНО по графе «содержание и ремонт жилья». То же самое относится к сливу теплоносителя из системы отопления (обычно это делается перед заменой радиаторов батарей).

 

всё сказанное относится только к ремонту и замене НЕИСПРАВНЫХ  узлов и элементов.

 

Государство не вправе убегать от своих давних, законодательно зафиксированных финансовых обязательств по капитальному ремонту. Оно должно законодательно признать эту свою задолженность перед собственниками жилья, принять программу ее погашения, зафиксировать износ каждого дома в акте о его передаче в управление собственникам помещений. Причем выплачивать из бюджета задолженность следует в первую очередь тем собственникам, которые так или иначе сорганизовались. Тогда деньги будут использоваться в два-три раза эффективнее.

 

Да, бюрократия перекладывает тяготы реформирования на граждан. Но это – потому, что граждане сдали бюрократии законодательные органы. ТСЖ здесь не при чем.

 

У ТСЖ есть, конечно, проблемы. Обусловлены они, во-первых, пассивностью большинства собственников; во многих случаях было бы достаточно «просто» переизбрать правление. Во-вторых, многие проблемы разрешимы путем совершенствования уставов ТСЖ. В-третьих, необходимо скорректировать налоговое законодательство, недостатки которого давно очевидны специалистам. В-четвертых, необходима законодательная база государственного контроля и защиты прав меньшинства, а иногда и большинства в ТСЖ

 

 

- психологическая готовность жителей, их доверие друг к другу и заинтересованность в общих делах, в общем, - коммунальная культура;

- информированность жителей, коммунальный ликбез, начиная со школьных программ;

- квалифицированные менеджеры.

разница с прежними временами может быть очень существенной. Она в том, что собственники готовят и заключают с УО договор управления, а затем контролируют его выполнение.

Договор заключают по обоюдному согласию две стороны – собственники и УО.

 

А именно: субсчет для каждого дома; порядок установления расценок; подробности информирования жителей; контроль за выполнением договора и отчетность; участие представителей собственников в конкурсах подрядчиков и в комиссиях по приемке работы; помощь в оформлении земельного участка; обеспечение деятельности избранного жителями органа жилищного самоуправления (в том числе оплата труда за счет фонда зарплаты УО); порядок принятия решений о получении дополнительных доходов и их распределении между собственниками и УО (например, от аренды технических помещений и земли, от наружной рекламы); пересмотр договора в случае изменения формы собственности УО и т.д. Проблема теперь в том, чтобы собственники выдвинули реальных представителей, а УО заняли конструктивную позицию при обсуждении договора, включая изменения и дополнения.

 

Как и в любом деле, все начинается с «мотора». В доме нужна инициативная группа. Она распространяет информацию и проводит первое (информационное) собрание, на котором получает первые, пока неформальные полномочия. Но в дальнейшем самая подходящая форма жилищного самоуправления – это территориальное общественное самоуправление. Его создание организационно проще, чем создание ТСЖ, не возлагает на Правление такой ответственности, не требует от жителей такой квалификации и коммунальной культуры.

 

Именно территориальное общественное самоуправление (ТОС) в обозримом будущем должно стать самой массовой формой жилищного самоуправления.

 

С 1 января 2006 года вступила в силу достаточно подробная и в общем неплохая статья 27 о ТОС в Федеральном законе N 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации». Поэтому утратила силу соответствующая статья в Федеральном законе от 1995 г. N 154-ФЗ с тем же названием.

 

Согласно статье 27, ТОС - это одна из форм участия населения в осуществлении местного самоуправления. Полномочия местного самоуправления очень малы, поскольку федеральное законодательство лишило нас конституционных гарантий местного самоуправления - отдало все на откуп городской власти, которая и присвоила все полномочия. Но важно, что ТОС «представляет интересы населения, проживающего на соответствующей территории», «может осуществлять хозяйственную деятельность», «в соответствии с его уставом может являться юридическим лицом и подлежит государственной регистрации в организационно-правовой форме некоммерческой организации».

 

Но главное - что управление частной собственностью не является ни государственным полномочием, ни вопросом местного значения в смысле законодательства о местном самоуправлении. Управление домом - это теперь полномочие не государства, а большинства собственников. Они вправе большинством голосов (квадратных метров) заключить договор управления с кем угодно, в том числе с органом ТОС, и уж подавно они вправе поручить ему или инициативной группе контроль за выполнением договора управления с тем же ЗАО или ООО» Городские власти в каждом конкретном доме являются лишь одним из собственников и имеют право голоса в соответствии с долей неприватизированных помещений. Поэтому они не могут ни запретить, ни поручить управление домом ни органу ТОС, ни любому другому юридическому лицу.

 

интересы нанимателей должны быть представлены в жилищном самоуправлении непосредственно, а осуществить это можно только через ТОС.

 

Немало случаев, когда районно-муниципальные власти явно препятствуют созданию ТОС. Поводом часто являются разногласия о границах территории ТОС. На самом деле вопрос о границах не принципиален, потому что регистрация ТОС сама по себе не дает ему права распоряжаться на территории. Наделить ТОС реальными правами могут только собственники, разумеется, после того, как сами оформят свои права.

 

активное ТОС – это важный инструмент избрания именно таких муниципальных депутатов, которые будут защищать интересы жителей. Возможно, что именно поэтому власти тормозят создание ТОС.

 

Еще один вопрос – о сочетании ТОС с ЖСК или ТСЖ.

 

Если в доме или в поселке приватизированы все жилые помещения, то функции ТОС и ТСЖ практически эквивалентны (пример – знаменитый самоуправляемый поселок «Сокол»).

 

Ну и, конечно, очень полезно создание ТОС для нескольких домов или для микрорайона, в том числе при наличии там домов ТСЖ и ЖСК. Особенно, если предполагаются межевание, а тем более – новое строительство или реконструкция, да еще с отселением.

 

ТОС микрорайона может выступить партнером или даже учредителем корпорации развития микрорайона.

 

Нынешнее реформирование создает правовые основания для строительства и реконструкции в жилых микрорайонах по инициативе жителей. Собственники жилья могут стать главными инвесторами, с соответствующим распределением прибылей в виде нового жилья или денег. Это – огромный резерв строительства и реконструкции. Новая ситуация предполагает принципиальное изменение роли городских и местных властей: они должны научиться не администрировать, а предлагать комплексные проекты и координировать усилия собственников в масштабах микрорайона или района.

 

Однако большинство из нас пока не готовы воспользоваться этим «окном возможностей», а городские власти не только не просвещают их в этом направлении, но и сдерживают реализацию реформы, тормозя развитие города и гражданского общества. Они тянут с изданием подзаконных актов, необходимых для реализации прав граждан, а когда граждане все-таки настаивают на своих правах, выстраивают непреодолимые бюрократические барьеры. и особенно - в земельных вопросах.

 

И это правильно, потому что за почти два года после принятия ЖК власти не решили хотя бы тактические проблемы: не установили порядок действий для своих низовых органов, не навели порядок с жилищной и тем более с земельной документацией, не разобрались с финансовыми потоками, не включили программы жилищного просвещения и т.д. Не решен и очень важный вопрос – статус и судьба нынешних ЖЭКов.

 

Так что же делать сейчас?

Ни в коем случае не спешить, не поддаваться давлению, но и не расслабляться.

 

1. Активизировать комитет ТОС, если он есть, а если его нет, то создать небольшую инициативную группу, очень желательно с участием юридически грамотных людей, и «легализовать» ее на первом, информационном собрании.

 

2. Оповестить соседей, что решения, принятые под административным давлением и в атмосфере запугивания, без коллективного обсуждения, без списка собственников, без перечня общего имущества, без предоставления всем желающим возможности внимательно ознакомиться с договором управления, сметой расходов или бизнес-планом, и т.д. – недействительны (сейчас мы прорабатываем механизмы, которые предложим властям, чтобы провести ревизию «принятых» решений о способах управления домами).

 

Объяснить, что угрозы отключения электроэнергии и т.п., если договор не будет подписан, - это не более чем «страшилки».

 

3. Выработать мнение группы – следует ли создавать ТСЖ. Провести опрос среди соседей, разъясняя им разницу между ТСЖ и управлением управляющей организации.

 

4. Если решено заключать договор управления, то выяснить, есть ли на примете надежная фирма, когда и кем она учреждена, каковы ее активы, какими домами она управляет, и там на месте у жителей проверить качество ее работы и расценки. Если таковой фирмы не найдено, то остается ЖЭК (или см. выше).

 

5. Потребовать в Адм. документы для общего собрания: список собственников помещений, перечень общего имущества.

 

6. На этом этапе нужно сделать еще один важный выбор. Заключение договора управления требует определенности с составом общего имущества, в том числе с землей. Пока земля не оформлена в собственность, очень велик риск, что власти распорядятся ею без Вас и не в Вашу пользу.

 

По Постановлению Правительства РФ от 13.08.2006 №491 государственный кадастровый учет земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома, без взимания платы с собственников помещений в многоквартирном доме обеспечивается до 1 июля 2008 г. Эта дата явно не увязывается с датой окончания конкурсов. Видимо, она будет заменена на 1 мая 2008 года.

 

Но если с заключением договора Вы будете ждать до получения земельного участка, то можете прождать до завершения конкурса.

 

7. Одновременно работать над договором управления со всеми приложениями и сметой расходов.

 

Обо всех этих этапах информировать соседей, привлекая новых желающих в инициативную группу.

 

8. Назначить общее собрание. К сожалению, ЖК допускает заочное голосование без попытки провести общее собрание собственников. Но очевидно, что именно ДО заочного голосования очень нужно очное собрание, хотя бы не кворумное. Попытка обойтись без него или провести его после заочного голосования граничит с жульничеством. Проводить его необходимо в нормальных условиях – в большом помещении, с микрофоном, с аудиозаписью. Адм. обязана помочь. Пригласить на него всех собственников и представителя города. Вначале представить инициативную группу. Избрать счетную комиссию. На основе инициативной группы избрать комитет ТОС и (или) домком, утвердить устав. Провести письменные голосования участников собрания по всем основным решениям. Даже если вы решили пока не спешить с земельным участком, - все равно включить этот вопрос в повестку дня и официально потребовать предоставления земельного участка. Судебная практика показывает, что это необходимо, чтобы подстраховаться. Назначить представителя для подачи заявления о земельном участке.

 

9. В течение нескольких дней провести заочные голосования для тех, кто не участвовал в собрании. Объявить соседям результаты голосования.

 

10. Проголосованный Договор управления представлять на подпись собственникам сброшюрованный и опечатанный, со всеми приложениями и сметой, подписанный инициативной группой, в трех экземплярах. Экземпляры Договора и прочие документы хранить у кого-нибудь в инициативной группе, в управе и в управляющей организации. Ни в коем случае не доверять единственный экземпляр ни управе, ни ЖЭКу – документы «исчезнут», как «исчезли» многие документы БТИ, в самый неподходящий момент, и концов не найдете.

 

А, с другой стороны…

 

 

50%+1 голос собственников по "прогрессивным положениям" о ТСЖ Жилищного кодекса полностью решает прав остальных 49% собственников. Какая уж тут "коммунальная культура"? Это постоянная гражданская война в отдельно взятом доме одних - за власть в доме. Других - за свои нарушенные пралением ТСЖ и Жилищным кодексом права.

Прозрачности нет именно в ТСЖ. Председатели ТСЖ, зная о своей безнаказанности, скрывают от жителей и ревизионной комиссии все. Хамство и беспредел в ТСЖ невиданный. Газоны под стоянки асфальтируют против воли жителей, машины прямо под окнами ставят. Мы с бюрократами не встречались, а вот от председателях ТСЖ с разными красивыми названиями народ стонет. В их контору и заходить не хочется, здоровье дороже. Теперь слесарь из ЖЭКа хорошим дядей Васей кажется, даже можно иногда и по квитанции за работу ему заплатить. А слесарь Миша из ТСЖ такие суммы называет, без квитанции конечно, себе в карман, что уже хочется частного слесаря пригласить, дешевле будет, или дядю Васю из ЖЭКа по старой памяти пригласить.

 

В законе  - ЖК,  законодательно заложены противоречия между меньшинством и большинством.

 

ВЫХОД:   ТОС, как орудие низовой демократии.

 

Точка зрения – из регионов…

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

…из письма МУГИСО в АГТС

 

  

 

Подборка информации: Законодательные и нормативные акты,

рассылка ИКД,  Комитет СоДействие, КЗПГ городов России,

 материалы АГТС, Академия самоуправления, Интернет.